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抵押貸款評估中應(yīng)明確的問題
【作者：王明珠 來自：《中國資產(chǎn)評估》雜志 點(diǎn)擊數(shù)：5071 更新：2008/3/21 16:06:20
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銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)對外貸款償還的擔(dān)保已經(jīng)大多需要抵押，僅以信用擔(dān)保的貸款越來越少。以抵押來融通資金是銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)最重要的業(yè)務(wù)之一。在抵押貸款中，抵押物的產(chǎn)權(quán)人為借款人，抵押權(quán)人(銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu))在抵押人(借款人)不能按照貸款合同的規(guī)定按期償還貸款時，有處理其抵押物的權(quán)力，以補(bǔ)償貸款的損失�！秶Y企函發(fā)(1994)36號》文件早就規(guī)定，國有資產(chǎn)抵押時，必須進(jìn)行評估，以確定抵押的底價。
抵押物的真實(shí)價值，是資金提供者也是抵押權(quán)人普遍關(guān)心的問題。目前，我國抵押貸款的評估業(yè)務(wù)發(fā)展很快。本文擬對抵押貸款評估中的有關(guān)問題作一些探討。
一、抵押對象
銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)接受的抵押物包括。不動產(chǎn)、有價證券、機(jī)器設(shè)備及專利權(quán)等。這些抵押物中，由于房地產(chǎn)不可移動，不可隱藏，易于保管，不易損耗，難以滅失，產(chǎn)權(quán)易明晰且具有較好的保值性，因此成為抵押貸款中的主要抵押物。而其他抵押物由于沒有房地產(chǎn)的這些優(yōu)點(diǎn)，抵押的頻率都低于不動產(chǎn)。其中，專利權(quán)、商標(biāo)等知識產(chǎn)權(quán)的抵押貸款在我國才剛剛開始。如柯瑞生物醫(yī)藥技術(shù)有限公司憑借其蛋白多糖生物活性物質(zhì)的發(fā)明專利權(quán)從交通銀行北京分行成功獲得了1 50萬元的貸款。隨著知識經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，知識產(chǎn)權(quán)抵押貸款的評估業(yè)務(wù)將會越來越多。
二、抵押貸款中要明確的幾個概念
1、評估價值：是評估人員根據(jù)抵押物的實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)前市場行情，通過詳盡的現(xiàn)場勘察，應(yīng)用公允的評估方法確定出的抵押資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的參考價值。
2、預(yù)計(jì)稅費(fèi)：是假設(shè)抵押物于評估時點(diǎn)交易時，按照國家有關(guān)交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所計(jì)算出的稅費(fèi)，主要用于協(xié)助銀行確定抵押物未來可能發(fā)生處分時應(yīng)繳納的稅費(fèi)。
3、抵押凈值：是評估價值減去預(yù)計(jì)稅費(fèi)、抵押物處置時的拍賣費(fèi)用、抵押物法定優(yōu)先受償款等之后的剩余價值。法定優(yōu)先受償款是法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的受償款額，包括抵押人拖欠的所抵押不動產(chǎn)的建筑工程款，抵押物本次抵押前已承擔(dān)的抵押債務(wù)金額，以及其他法定優(yōu)先受償款。抵押凈值即銀行確定貸款額度的基數(shù)。
4、貸款額度：貸款額度由銀行根據(jù)貸款風(fēng)險、抵押物的變現(xiàn)能力、市場行情及相關(guān)規(guī)定在抵押凈值基礎(chǔ)上進(jìn)行確定。
根據(jù)上述這幾個概念，可以清楚評估價值不等于抵押凈值及發(fā)放給抵押人的貸款額。這三者之間的關(guān)系為評估價值大于或等于抵押凈值，抵押凈值大于或等于貸款額度；抵押凈值是在評估價值基礎(chǔ)上得出的，而貸款額度是在抵押凈值的基礎(chǔ)上得出的。
三、抵押貸款評估中應(yīng)關(guān)注的問題
1、抵押評估采用的價值標(biāo)準(zhǔn)
在抵押貸款評估中，應(yīng)采用什么樣的價值標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)有眾多的爭議。一部分評估師認(rèn)為應(yīng)評估抵押物的市場價值或正常市場條件下的價值。而另一部分評估師認(rèn)為應(yīng)當(dāng)評估其清算價值或變現(xiàn)價值。
持清算或變現(xiàn)價值觀點(diǎn)的評估師認(rèn)為，依據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，“債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償�！倍�(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，銀行往往只能通過變賣來行使處置權(quán)和收益權(quán)，該財(cái)產(chǎn)“持續(xù)使用”或“持續(xù)經(jīng)營”的條件都已經(jīng)不存在，因此，適用的評估價值標(biāo)準(zhǔn)只能是強(qiáng)制清算價值或變現(xiàn)凈值。而市場價值往往可能高于清算價值，如果按照市場價值評估會高評抵押物的價值，從而加大了債權(quán)人的風(fēng)險。
而持市場價值或正常市場條件下價值觀點(diǎn)的評估師認(rèn)為：抵押物的價值評估是設(shè)定抵押物所有權(quán)及經(jīng)營條件不發(fā)生變化的前提下而進(jìn)行的價值鑒定。當(dāng)需要抵押人以抵押物清償債務(wù)時，應(yīng)另行確定其價值，原評估值不能作為抵押物轉(zhuǎn)讓的價值依據(jù)。
對以上兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為采用哪種價值類型應(yīng)取決于抵押貸款的合同期限，理由如下： 目前，抵押貸款評估報(bào)告的有效期一般為一年。當(dāng)?shù)盅嘿J款合同期限在一年以上時，若債務(wù)人不償還貸款，銀行通過變賣行使處置權(quán)和收益權(quán)時，評估報(bào)告使用時限也已經(jīng)過期，評估師沒有必要對評估報(bào)告有效期以后的變賣價格過多考慮。在這種情況下，評估適用于市場價值或正常市場條件下的價值。當(dāng)?shù)盅喝说狡诓荒軆斶�債務(wù)時，應(yīng)另行聘請?jiān)u估師對抵押物進(jìn)行評估以確定變賣價值。反之，當(dāng)?shù)盅嘿J款合同的期限在一年以內(nèi)，也就是說在評估報(bào)告的有效使用期內(nèi)，銀行通過變賣抵押物行使處置權(quán)和收益權(quán)時，可以謹(jǐn)慎考慮采用清算價值或變現(xiàn)凈值。而如果抵押人的資信等級較高、未有到期不還貸款的先例，也沒有任何證據(jù)表明其到期不能償還貸款，也應(yīng)考慮出具市場價值的評估報(bào)告。
2、權(quán)屬
與其他目的的資產(chǎn)評估一樣，抵押物的權(quán)屬問題至關(guān)重要。評估人員必須對抵押物的權(quán)屬進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎的復(fù)核。原則上，抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，要求抵押人對不一致的原因予以說明。抵押物最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的所有權(quán)人必須與抵押人一致。評估師還必須驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書原件，以避免抵押人將抵押物重復(fù)抵押貸款而造成抵押權(quán)人的損失（抵押物已抵押情況下權(quán)屬證書上一般都會做登記）。如果抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓自他人，而產(chǎn)權(quán)證書還沒有過戶，則除了驗(yàn)證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，還需要抵押人提供未過戶原因的書面說明，并在評估報(bào)告中予以披露以提示報(bào)告使用者。
3、資產(chǎn)的再抵押評估
抵押物價值大于第一次抵押貸款的額度，抵押人還可以就抵押物的未抵押額度進(jìn)行再一次抵押。例如：抵押物的評估價值是500萬元，假設(shè)抵押價值不存在其他需要扣除的款項(xiàng)，銀行抵押貸款率70％，則最高抵押貸款額度為350萬元。抵押人第一次貸款100萬元，則抵押人還可以就抵押資產(chǎn)第二次向銀行申請不超過250萬元的貸款。但即使在評估報(bào)告有效期內(nèi)，如果第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，抵押物價值已明顯上漲或下跌，也必須重新評估其價值。然后在新評估價值的基礎(chǔ)上確定貸款的總額度，在此總額度中減去第一次貸款的數(shù)額，則得出第二次貸款的允許額度。這一再抵押評估的背景必須在再抵押評估報(bào)告中披露。
4、抵押不動產(chǎn)中以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的處置
抵押不動產(chǎn)中的土地是以劃撥方式獲得的情況下，評估師一定要單獨(dú)評估計(jì)算出應(yīng)上繳的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，然后在抵押不動產(chǎn)建筑與土地的整體評估價值中減去這一數(shù)額，才能得出抵押不動產(chǎn)的評估價值。這一劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額必須在評估報(bào)告中予以披露。
此外，該數(shù)額應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，可參照類似不動產(chǎn)繳納標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
5、抵押物未全部付清交易合同款的處置
在抵押貸款評估中，很多抵押物存在著交易合同中的款項(xiàng)沒有付清的情況。如建筑工程已完工并達(dá)到了可以使用的狀態(tài)，但由于合同中規(guī)定留有質(zhì)量保證金，而只有在保修期限過后，此保證金才全部付給施工單位。在此情況下，評估師應(yīng)關(guān)注所評估抵押物尚欠的合同款項(xiàng)。另外，在評估抵押的在建工程時，應(yīng)要求在建工程的承包人或發(fā)包人出具于評估基準(zhǔn)日是否存在拖欠建筑工程款與拖欠數(shù)額的書面說明，并在評估報(bào)告中予以披露。
6、抵押物價值評估的方法
抵押物價值評估應(yīng)盡量采用兩種以上的評估方法，以防止采用單一方法導(dǎo)致的價值偏離。如土地評估中的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，由于相關(guān)資料取得較為容易而成為廣泛采用的一種方法，但基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法只能作為土地抵押評估中的一種方法，而不應(yīng)是土地抵押評估中的唯一評估方法。
四、案例
某糧食加工企業(yè)為長期開發(fā)，以其不動產(chǎn)、在建工程與機(jī)器設(shè)備為抵押物，向國家開發(fā)銀行申請貸款期為一年的貸款。
由于此為十年期限的長期抵押貸款，當(dāng)債務(wù)人到期不償還貸款，銀行對抵押物變賣時，必須重新進(jìn)行抵押物的價值評估，因此，此次抵押物的評估中采用的價值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為市場價值。
此外，評估師對所抵押在建工程的工程合同條款進(jìn)行了分析，了解到該在建工程實(shí)際上已經(jīng)完工，并達(dá)到了可使用狀態(tài)，只是工程合同中規(guī)定的質(zhì)量保證金還未支付，評估師在評估報(bào)告中應(yīng)對這些調(diào)查分析后的情況進(jìn)行披露。
(作者單位：北京龍?jiān)粗遣┵Y產(chǎn)評估有限責(zé)任公司黑龍江分公司)
