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抵押評估究竟采用什么什么價值類型
【作者：王洪昌 來自：《中國資產(chǎn)評估》雜志 點擊數(shù)：3223 更新：2008/3/24 9:27:13
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對于銀行貸款中抵押物價值評估應(yīng)采用什么價值類型，美國價值評估行業(yè)認(rèn)為對應(yīng)的應(yīng)該是“市場價值”。他們認(rèn)為債權(quán)方?jīng)Q定貸多少款，那是債權(quán)方自己的事，評估師能夠且只能夠提供的是市場價值，評估師不能替代債權(quán)方?jīng)Q策。而歐洲價值評估行業(yè)認(rèn)為貸款抵押物價值評估的價值類型可以使用抵押價值這一價值類型。他們認(rèn)為抵押價值是在市場價值的基礎(chǔ)上考慮風(fēng)險折扣后的價值額度。他們認(rèn)為既然委托方的評估目的是抵押貸款，那么就應(yīng)該為委托方提供一個貸款金額的最終依據(jù)，并且應(yīng)由評估師根據(jù)有關(guān)規(guī)定考慮風(fēng)險折扣。
在我國，業(yè)內(nèi)主流觀點也認(rèn)為貸款抵押物價值對應(yīng)的應(yīng)該是“市場價值”。我國的貸款銀行事實上也是這樣實行的，即由貸款銀行在我們評估師提供的評估結(jié)論基礎(chǔ)上，確定風(fēng)險折扣，從而決定貸多少款。在建設(shè)部、中國人民銀行及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部委聯(lián)合下發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見(建住房[2006]8號)》(以下稱《意見》)中，也涉及到了抵押物評估時的價值類型。《意見》第四條提出：“房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款�！�
但有的觀點認(rèn)為，貸款抵押物價值對應(yīng)的應(yīng)該是一個“謹(jǐn)慎的”價值類型。其理由可能是基于下面三方面考慮的：一是評估執(zhí)業(yè)時應(yīng)遵循“謹(jǐn)慎性”原則；二是要強調(diào)在評估中不得高估收入或低估費用成本；三是認(rèn)為既然評估價值是”未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，那么該評估價值似乎應(yīng)該比市場價值要小一點。
對貸款抵押物評估中應(yīng)采取“謹(jǐn)慎性”價值類型的觀點，筆者對此有以下分析：
1、貸款銀行都希望抵押財產(chǎn)的價值不高評�！爸�(jǐn)慎性”也應(yīng)該是評估師的一種執(zhí)業(yè)態(tài)度和一種職業(yè)操守。實際上，《意見》在第十條至第二十八條的評估操作要求中，已經(jīng)非常重視評估師保持謹(jǐn)慎性工作態(tài)度這一問題了。如《意見》較詳細(xì)地提出了評估中三種基本評估方法運用時的要求、不得濫用假設(shè)和限制條件、評估師報告進(jìn)行有關(guān)的提示與進(jìn)行抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析等等。
2、沒有必要因“謹(jǐn)慎性”的需要，將抵押物的評估價值類型由“市場價值”改變?yōu)椤暗盅簝r值”，從而對抵押物評估得出的市場價值進(jìn)行折扣。根據(jù)目前我國貸款銀行的貫例，是由債權(quán)人——貸款銀行自己來確定風(fēng)險折扣。房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和泡沫到底有多少，問題很復(fù)雜，如果央行與銀監(jiān)會擔(dān)憂當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)泡沫，那也是由其根據(jù)對總體情況的判斷來考慮銀行風(fēng)險折扣的問題，而不適于由評估師通過改變評估價值類型來決定。
3、至于《意見》第四條“未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”之后，評估結(jié)果中的價值類型仍然是市場價值，而并不是所謂的抵押價值。扣除“法定優(yōu)先受償款”，只是對抵押物權(quán)利瑕疵事項的特別處理。
4、抵押物的評估價值受經(jīng)濟、貸款政策及評估規(guī)范各種因素的影向。如果按照歐洲價值評估行業(yè)所應(yīng)用的抵押價值類型進(jìn)行評估，當(dāng)房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)時，則我們通過對市場價值的修正得出抵押房地產(chǎn)的抵押價值可能還容易一些。而當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)泡沫可能是非常大的，此時評估其抵押價值則是非常困難的了。
最后需要強調(diào)的是，價值評估中一切“價值類型”的定義，都是圍繞評估目的而確定的，并服務(wù)于評估報告的使用者。而市場價值為“自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷以后所達(dá)成的公平交易值�！敝灰覀兂浞置鞔_了市場價值這一價值類型的內(nèi)涵與功能，就可以提供一份以市場價值為價值類型的、清晰的抵押價值評估報告了。
(作者單位：重慶銀河會計師事務(wù)所)
