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位置：山東忠信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 > 納稅輔導(dǎo)

   
    稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值。最近，不少納稅人和稅務(wù)人員在征納房產(chǎn)稅時(shí)，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值是否計(jì)入房產(chǎn)原值納稅問題，存在一些不同的看法。有的認(rèn)為，房產(chǎn)原值應(yīng)包含土地價(jià)值，有的卻認(rèn)為土地價(jià)值應(yīng)單獨(dú)作為無形資產(chǎn)核算，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值中繳納房產(chǎn)稅。那么，房產(chǎn)原值是否應(yīng)包含土地價(jià)值在內(nèi)呢？

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[86]財(cái)稅地字第008號(hào)）規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。根據(jù)以上規(guī)定分析，計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)，房產(chǎn)原值是否包含土地價(jià)值，應(yīng)以會(huì)計(jì)制度規(guī)定為準(zhǔn)。那么，會(huì)計(jì)制度是如何規(guī)定的呢？

　　從2007年開始實(shí)施的新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南就土地使用權(quán)的處理規(guī)定如下：自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ�物支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則從2007年1月1日起，在上市公司范圍內(nèi)實(shí)行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。企業(yè)2007年自行開發(fā)的房產(chǎn)或購(gòu)置的房產(chǎn)，土地價(jià)值可以不并入房產(chǎn)原值計(jì)稅。

　　企業(yè)2007年之前的土地價(jià)值核算應(yīng)分為兩個(gè)階段處理，2001年以前，企業(yè)基本上實(shí)行行業(yè)會(huì)計(jì)制度，而各行業(yè)會(huì)計(jì)制度中對(duì)土地價(jià)值是否計(jì)入房產(chǎn)原值未作規(guī)定。因此，企業(yè)在核算時(shí)有的計(jì)入房產(chǎn)，有的未計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，只要沒有違反行業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，稅務(wù)部門應(yīng)該按照企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿記載的房產(chǎn)原值征稅。

　　自2001年始，《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度實(shí)施范圍有關(guān)問題規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)[2001]11號(hào)）規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》自2001年1月1日起，暫在股份有限公司范圍內(nèi)實(shí)施。

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》分別有如下規(guī)定，（一）《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。（二）《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，購(gòu)入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本，并作為無形資產(chǎn)核算，待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程。（三）《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十一條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。金融企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入該在建工程。

　　因此，對(duì)除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的其他企業(yè)建造自用房產(chǎn)的，在購(gòu)置土地使用權(quán)時(shí)，先按無形資產(chǎn)核算攤銷，在自建時(shí)再將土地賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程，最后結(jié)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)原值。購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將全部購(gòu)置價(jià)款計(jì)入房產(chǎn)原值。此外，財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答〉的通知》（財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)）規(guī)定，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。